2022年，是深圳楼市无比寒冷的一年，一手住宅成交创下近5年第二低点，二手住宅更是创下有数据记录以来的最低点！同为一线城市同在大湾区的广州，2022年二手成交量近7万套。与深圳1768万人口相比，2.2万套的交易量显然是不合理的，即使加上新房总量也只有5.6万套，大量的购房需求暂缓或抑制。随着2023年政策环境的宽松、经济大环境向好、人们生活回到正轨，这些需求将陆续释放。那么2022年深圳购房人群有哪些特点？2023年买房有什么好建议？2023年你准备买房吗？
深户仍是成交主力，女性购二手房占比57%
(资料图片)
近期根据深圳中原研究中心最新的购房者画像数据，2022年二手置业者中深户购房占比为72.6%，较去年减少1.6%，广东省其他户籍置业者购房占比为9.7%，较去年下滑0.1%。而内地置业者购房占比15.6%，上升2.5%。这也是自2020年因715新政推出导致非深户占比回落后，逐渐回升至新政前水平。
购房者性别占比方面，一手住宅置业者中男性购房占比提升，男性购房占比上升3.3%至51.2%，女性占比降至48.8%。
二手住宅置业者方面，女性占比始终高于男性，2022年女性购房占比57.0%，环比2021年出现了明显的回升。
从年龄段来看，一手住宅方面26-35岁成交占比升至近五成，坐实打新主力年龄群体。25岁以下购房者占比逐年下滑，且今年出现较大的降幅，仅占比1.5%；36-45岁占比与去年相比升1.1个百分点；46岁以上购房群体占比下滑。
二手置业方面，35岁以下的年轻群体成交占比持续下降，主力客户年龄段依然为36-45岁，占比41.0%。从占比变化来看，46-55岁年龄段成交占比14.6%，上升3.3%。而36-45岁年龄段成交占比则下滑了2.2%。
2022年，深圳二手房参考价依旧在发挥其威力，且楼市调控未见松动，加之新房供应以限价房为主，部分年轻群体的购买力转向新房，且受到收入预期下降的影响，年轻群体的购房需求也进一步受到抑制。
从按揭占比发现，从疫情开始以来，深圳二手住宅按揭购房的占比已经出现连续三年下滑。 2018-2020年深圳二手住宅按揭购房占比还在八成以上，但2021年大幅下滑至67.3%，2022年继续下滑12.6%至54.7%。
疫情对个人/家庭收入的影响之大，轻则失业，重则房子被法拍，法拍房的数量不断在增加，使得大家对房产金融负债的态度越来越保守，尤其是收入不高的年轻群体。
刚需及改善成楼市基调
23年预计180+新项目入市回顾2022年，深圳房地产市场并未出台实质性放松政策出台，另外1月17日横空出台的“共有产权”新政，可见投资投机性需求仍是被遏制对象，住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年深圳楼市的基调。2022年，深圳进行了4批次集中供地，共挂牌37宗住宅地，虽然相比2021年的40宗住宅地有所减少，但仍旧是近年中供地较多的一年。
而这30多块地，大概率会进入2023年的市场！其中不乏有几个备受关注的地块。北站超核项目群龙华在2022年地供地中，真的是把压箱底的货都拿出来了，龙华北站旁2022年出让了3宗地块，分别由华润与中海拿下，直接打破了龙华接下来楼市格局。
8月4日，华润以底价79.69亿竞得龙华民治A806-0401（华润北站超核万象中心）；8月4日，龙华民治A806-0400，中海以22.29亿+竞配建13740㎡获得（中海珑悦理）；11月25日，龙华民治A806-0403：华润以15.88亿元+竞配1200㎡成交。以上3个地块的普通商品住房平均销售价格不高于72450元/㎡（不含室内装修价格）；
北站超核万象中心(乐居摄于22.11)
在2021年，龙华北站规划已经出炉，北站核心区将规划为“城市超核”，定位为龙华的“城市会客厅”，而这几块地无疑是龙华最值得期待的地块，值得大家一等。
前海T102-0410（招商前海玺）这是前海在2022年唯一出让的地块住宅用地，由招商以51.29亿+22000㎡配建面积拿下，这块地是去年集中供地中最受开发商关注的地块，经过13轮竞地价+18轮竞面积后进入摇号，最终由招商幸得，据悉项目已更名为“一湾臻邸”。
此宗地土地面积约24272㎡，建筑面积119350㎡，建成后普通商品住房销售限价（均价）为107100元/㎡。对比去年的深业和天键的拍卖地（限价9.2万/㎡），本次的限价上调了1.5万/㎡，回到了此前龙光天境和华润的价格。
目前来说，前海的房子确实也不太好卖，但前海这个地段来说，未来还是值得期待的。当然除了以上几个较受关注的项目以外，据不完全统计，2023年深圳将预计有180+新项目入市，其中龙岗、龙华、宝安、南山将作为打新阵地，占据了全市近6成的新房供应。
展望2023年，中央政策将继续发挥托底作用，加之供应充足，促进购房者预期转好。深圳美联物业全国研究中心则认为，深圳房地产市场调整基本到位，大概率会呈现“前高后低”走势，上半年延续调整，下半年企稳并回升，2023年值得期待！
整合自：咚咚找房、深圳中原研究中心、乐有家研究中心等
